EL artículo 2013 del Código Civil peruano establece que el contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez; en ese sentido, “el principio de legitimación registral es aquel que en virtud del cual los asientos del Registro se presumen exactos y veraces, y como consecuencia de ello, al titular registral reflejado en los mismos se le considera legitimado para actuar en el tráfico jurídico y en el proceso como tal titular”.

Land Ante ello, claramente podemos apreciar que lo establecido para dicho principio no es tan válido como ostenta llegar a ser; debido a que, por un lado garantiza y afirma la veracidad de los datos consignados en el Registro Público; sin embargo, luego señala que ello “no es tanto así”, sino que lo señalado en dichas partidas o fichas, está sujeto a cambios, dados, claro, por mandato judicial, por lo que la garantía que ha de configurarse no puede ejercerse, faltando así a la confianza que debería merecerla.

Entonces, en un proceso de posesión o de adquisición precaria, podríamos preguntarnos cómo y porqué podría un Juez solicitar un dato de “veracidad” -además de posibles pruebas presentadas- respecto a la existencia de un terreno, cuando esta “veracidad”, al fin de cuentas, es otorgado por él mismo, el Juez, tal cual lo indica el artículo 2013 antes mencionado. Ante ello, podemos observar por ejemplo, un caso en el que:

i. Un Banco reclamase la propiedad de un terreno en virtud de una Dación de pago que realizó con su “anterior” propietario -según el Banco-, el Sr. “X“, inscrito debidamente en la partida N° 11111111 en los Registros Públicos, tal cual  se demuestra en las fichas registrales presentadas como medios probatorios; es más, en dicha ficha se describe al inmueble y una secuencia de propietarios del bien (historia registral del predio).

ii. Así también, la ubicación también aparece consignada y hace igual referencia a los datos depositados en la partida registral Nº 22222222 el cual corresponde al predio denominado “Los amigos de Chehade” alegado por el Sr. “Z“.

iii. Y, para dudar aún más acerca de la veracidad de los datos consignados en dichas partidas, la familia del Sr. “Z” presenta un reporte pericial en donde se respalda la inexistencia física del predio indicado por el Banco y por tanto por el Sr. “X“.

iv. En ese sentido, podríamos deducir que “no sólo se presume la existencia del derecho inscrito, sino que también se presume su existencia en la forma determinada por el asiento respectivo; es decir, con la extensión, limitaciones y condiciones que figuran en el asiento registral. La presunción no sólo alcanza al Derecho real, sino también –aunque con menor eficacia- a los datos físicos de la finca (situación, extensión, linderos); sin embargo, en el ordenamiento peruano “la presunción de exactitud comprende la totalidad de lo publicitado registralmente”, independientemente de lo que podría existir en la realidad.

v. Entonces, de lo dicho hasta el momento, tendríamos que sumarle la incertidumbre que se pudiera generar respecto a la validez de los planos presentados por el Banco, ya que como podría señalar la Familia del Sr. “Z“, ellos han contado como medios probatorios adicionales a los otorgados o consignados en los Registros Públicos, como son los planos emitidos y visados por entidades competentes (Ministerio de Agricultura, Planos otorgados por la Municipalidad, etc.).Jude

Por otro lado, de ser ciertos los datos consignados en ambas fichas registrales, y  tratándose del mismo predio, habrían dos propietarios sobre dicho bien (Del Sr. “X” y del Sr. “Z”) cuyas historias registrales son, como vemos, distintas. De lo expuesto hasta ahora, todo parecería indicar que ni el Banco ni Registros Públicos, habrían corroborado físicamente el predio materia de la Dación de pago efectuada años antes; en tal sentido, si fuese así, se estaría pretendiendo sobre un bien inexistente lo cual la haría inválida; ya que no se puede establecer un acto jurídico sobre un objeto física y jurídicamente imposible, de acuerdo a lo señalado en el artículo 149 del Código Civil.

Entonces, finalmente, si registros públicos no poseyera los datos exactos y/o válidos para poder determinar la titularidad del bien bajo litigio, existirían otros medios, como lo medios probatorios presentados por la familia del Sr. “Z“, respaldados por autoridades e instituciones competentes, a fin de que ayudasen al Juez a construir un criterio base acerca del verdadero vínculo que existe entre el bien y su titular, otorgándole así, como habíamos dicho, la exactitud y validez al mencionado asiento registral.

 

Hasta el siguiente post!

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@diegoganoza

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